Comprar um imóvel na planta é, para muitos, uma decisão cheia de dúvidas e expectativas. Afinal, estamos falando de um investimento de longo prazo, em algo que ainda não existe fisicamente.
Vamos analisar o tema com profundidade sob os aspectos financeiros, jurídicos, emocionais e estratégicos. Eu vou te mostrar as vantagens e também os riscos, sem pegadinha.
Comprar na planta, também chamado de lançamento, pode gerar insegurança para quem não conhece o processo.
No entanto, quando feito com planejamento e conhecimento, comprar um imóvel na planta — especialmente no mercado do Rio de Janeiro, onde os ciclos imobiliários costumam ser bem marcados — é uma das formas mais inteligentes de construir patrimônio!
Hoje você vai entender por que comprar imóvel na planta pode ser mais vantajoso do que adquirir uma unidade pronta. Mas também vai conhecer os riscos e como evitá-los.
Vamos começar com os riscos e, caso você entenda que este processo não se encaixa nas suas necessidades, já pode desistir agora mesmo.
Logo após, eu vou falar das vantagens e, conhecendo os riscos e como evitá-los, você poderá decidir se comprar na planta pode ser interessante pra você.
Os Riscos de Comprar Imóvel na Planta E Como Evitá-los
Entenda os principais pontos de atenção e aprenda a se proteger juridicamente e financeiramente.
Comprar um imóvel na planta oferece muitas vantagens, como veremos no próximo tópico, mas também exige cuidado e conhecimento para evitar frustrações.
A boa notícia é: a maioria dos riscos pode ser evitada ou minimizada com decisões conscientes — e é sobre isso que vamos tratar neste capítulo.
Também é valioso ressaltar a grande importância de ter um corretor de imóveis experiente te auxiliando neste processo. Saiba mais aqui e vamos aos riscos de comprar na planta.
1. Atraso na entrega da obra
Esse é, sem dúvida, o risco mais citado por quem compra na planta. Algumas obras podem atrasar por problemas técnicos, falta de financiamento ou má gestão da construtora.
A Lei nº 13.786/2018 altera as Leis nº 4.591/1964 e 6.766/1979 sobre contratos de incorporação imobiliária (compra e venda de imóveis na planta).
Essa legislação permite até 180 dias corridos de tolerância para atraso. Passado esse prazo, o comprador pode:
- Exigir a rescisão contratual com devolução dos valores pagos (corrigidos);
- Ou manter o contrato e pedir indenização por perdas e danos (como aluguel e transtornos).
Como evitar problemas com atraso na entrega da obra:
- Pesquise o histórico de entregas da construtora;
- Verifique se ela entregou os últimos empreendimentos no prazo;
- Consulte outros compradores ou corretores que já trabalharam com ela;
- Exija que o contrato traga cláusula de tolerância claramente definida e penalidades para atrasos superiores a 180 dias.
2. Problemas com a construtora ou incorporadora
O mercado imobiliário do Rio de Janeiro já passou por algumas crises. Algumas empresas prometeram muito, venderam bem, mas não conseguiram finalizar as obras — algumas faliram, abandonaram os projetos ou entraram em longas disputas judiciais.
Quem não se lembra do caso Palace II na Barra, onde o problema foi até mais grave?
Como se proteger de problemas com a construtora:
- Pesquise o CNPJ da empresa no site da Receita Federal;
- Consulte no Procon ou Reclame Aqui se há muitas queixas não resolvidas;
- Verifique se há ações judiciais contra a empresa nos tribunais do estado (isso deve ser feito com ajuda de um corretor experiente);
- Dê preferência a empresas com experiência comprovada, com muitos anos de atuação no mercado ou com muitos empreendimentos já entregues com sucesso.
3. Cláusulas abusivas no contrato
Por ser um contrato “padrão”, muitos compradores não leem ou não entendem totalmente as cláusulas — o que pode gerar prejuízo no futuro.
Algumas cláusulas comuns que merecem atenção:
- Multa por distrato desproporcional à média do mercado;
- Permissão ampla para alteração no projeto sem aviso ao comprador;
- Correções abusivas no valor das parcelas.
Como analisar corretamente um contrato de compra na planta:
- Leia todo o contrato com um corretor especialista e tire suas dúvidas com calma;
- Verifique se a correção do valor é justa;
- Veja se a multa de rescisão está dentro do previsto por lei;
- Exija transparência sobre o que será entregue e o que é “imagem ilustrativa” ou “perspectivas ilustradas”.
4. Desvalorização do imóvel após a entrega
Sim, isso também pode acontecer! Se o imóvel for supervalorizado na planta ou se a região não se desenvolver como previsto, é possível que, após a entrega, o valor de mercado fique abaixo do esperado.
Como garantir a valorização do seu imóvel comprado na planta:
- Faça pesquisa comparativa de preços na região antes da compra;
- Verifique projetos de infraestrutura urbana em andamento (como estações de metrô, centros comerciais, escolas, hospitais) prometidos na negociação;
- Fale com seu corretor e peça as comprovações do potencial real de valorização.
5. Insegurança em relação ao que será entregue
Muitos compradores se decepcionam com a entrega porque esperavam algo mais luxuoso ou funcional com base em maquetes e decorados. Lembre-se: as imagens promocionais são ilustrativas.
Como não comprar “gato por lebre”:
- Peça o memorial descritivo detalhado do que será entregue;
- Pergunte sobre pisos e revestimentos, armários, altura real do pé-direito e outras características do apartamento decorado que podem não fazer parte da unidade real adquirida;
- Faça vistorias técnicas antes de assinar a entrega (peça ajuda ao corretor).
Comprar um imóvel na planta não é um jogo de sorte — é uma negociação que envolve direitos, deveres, contratos e expectativas. Quem estuda, pesquisa e se cerca de bons profissionais pode fazer um excelente negócio.
Os riscos existem, sim, mas podem ser previstos e usados como estratégia de construção de patrimônio, como um bom investidor da Bolsa faz.
Vantagens de comprar um imóvel na planta
Analisados os riscos, chegou a hora de falarmos das grandes vantagens de comprar um lançamento imobiliário ainda em construção.
1. Preço mais acessível e condições de pagamento facilitadas
A principal vantagem de comprar um imóvel na planta é o preço. Em geral, o valor de uma unidade na planta pode ser até 30% mais barato do que o de um imóvel pronto com as mesmas características.
Isso se deve ao fato de que você adquire um produto ainda em construção, ou seja, o incorporador está em fase de captação de recursos e oferece valores mais baixos e condições de entrada facilitadas como forma de atrair compradores e viabilizar a obra.
No Rio de Janeiro, onde os preços oscilam muito por região e por estágio de mercado, isso pode significar economizar centenas de milhares de reais em bairros valorizados como Barra da Tijuca, Zona Sul e partes do Centro revitalizado, como a Zona Portuária.
2. Entrada parcelada e maior prazo para se planejar
Diferente do imóvel pronto, em que a entrada geralmente precisa ser dada de forma imediata e integral (20% a 30% do valor do imóvel), ao comprar na planta você pode parcelar essa entrada ao longo de todo o período de obras.
Exemplo prático: imóvel de 800 mil, entrada de 160 mil (20%). Na planta, com entrega para 24 meses, você pode parcelar esses 160 mil nos 24 meses e não desembolsar a vista.
Mais do que um benefício para quem não tem o valor da entrada em mãos, é uma ótima ferramenta para investidores, que podem manter o capital rendendo em aplicações e pagar as parcelas com os rendimentos.
Isso também torna o imóvel mais acessível a médio prazo, permitindo que o comprador use esse período para organizar a mudança, comprar móveis e decorar com calma.
3. Valorização do imóvel ao longo do tempo
Um dos maiores atrativos da compra na planta é a valorização do imóvel até a entrega das chaves. Dependendo da região e do desenvolvimento urbano ao redor, o imóvel pode valorizar em média 30% em 2 ou 3 anos.
Contexto da Valorização de Imóveis no Rio de Janeiro:
A cidade passou e ainda passa por ciclos importantes de reurbanização e incentivo a novos empreendimentos, especialmente em áreas como:
- Porto Maravilha
- Jacarepaguá e Vargem Grande
- Barra da Tijuca, em especial a Barra Olímpica
- Recreio dos Bandeirantes, ainda com muitas áreas virgens disponíveis
Quem compra um lançamento em áreas emergentes, como a Barra Olímpica, pode ver seu investimento crescer de forma expressiva até a entrega.
4. Imóvel 100% novo e adaptado ao seu gosto
Outro baita diferencial de comprar um imóvel na planta é a possibilidade de personalização.
Algumas construtoras permitem modificações no layout da planta ou nos acabamentos (por exemplo, pisos, revestimentos, pontos de energia), especialmente se a solicitação for feita durante as fases iniciais da obra.
Além disso, você terá um imóvel:
- Com infraestrutura moderna, respeitando normas atuais de engenharia e sustentabilidade;
- Sem vícios de construção herdados de antigos moradores;
- Com garantia legal de pelo menos 5 anos da construtora.
Isso significa economia com reformas e manutenção nos primeiros anos de uso.
Vale relembrar: Você vai comprar mais barato, com entrada parcelada e sem juros, e com a garantia de não gastar com reformas e consertos por 5 anos após a entrega das chaves!
5. Planejamento de vida sem pressa
Comprar um imóvel pronto muitas vezes exige mudança imediata ou rápida ocupação. Já na planta, o comprador tem de 2 a 4 anos para se organizar financeiramente, emocionalmente e planejar toda a logística da mudança.
Essa vantagem é ainda mais importante em situações como:
- Pessoas planejando se casar;
- Famílias que pretendem ter filhos em breve;
- Investidores que querem alugar no futuro ou construir patrimônio sólido;
- Pessoas que moram de aluguel e querem mais fôlego durante a transição para a casa própria;
- Entre outros.
6. Potencial de revenda com lucro ainda durante a obra
O famoso “Repasse”. Muitos investidores compram imóveis na planta com a intenção de revenda antes da entrega, prática conhecida como “repasse de unidade”. Isso é legalizado mas nem todos os incorporadores permitem.
Como todo negócio, o segredo está na compra, ou seja, no fornecimento.
Quando comprado corretamente, o imóvel na planta para repasse torna-se muito lucrativo. Entretanto, não caia na besteira de comprar um lançamento para repasse sem a ajuda de um corretor experiente e confiável!
Por exemplo: você compra uma unidade por R$ 350.000 na planta. O imóvel é valorizado durante a obra e passa a valer R$ 450.000. Um comprador interessado na entrega imediata pode pagar esse valor em um repasse direto, com ganho de capital de R$ 100.000 menos impostos.
Esse modelo de investimento é comum em áreas com alta demanda no Rio, como Barra, Flamengo, Tijuca e Botafogo.
É importante ter um corretor que te ajude a entender a real liquidez do empreendimento nos anos futuros, para ele não desvalorizar nem encalhar.
E também te ajude com o contrato, que pode prever ônus ou restrições para operações de repasse.
Note: mesmo que não possa haver repasse durante a obra, você pode vender o imóvel após a entrega das chaves com o mesmo lucro.
7. Segurança jurídica
Ao contrário do que muitos pensam, comprar imóvel na planta não é sempre mais arriscado do que comprar um imóvel pronto — desde que o processo seja feito com respaldo jurídico, análise documental e boa escolha da construtora.
A legislação brasileira protege o comprador:
- O contrato deve seguir as normas da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018);
- O Código de Defesa do Consumidor se aplica à relação com a construtora;
- O imóvel na planta possui garantia legal de 5 anos para vícios de construção.
8. Infraestrutura de lazer e segurança modernas
A maior parte dos empreendimentos lançados na planta já é projetada com foco em condomínios-clube, ou seja, imóveis que contam com itens de lazer avançados e segurança moderna.
Isso agrega muito mais valor ao imóvel e proporciona uma qualidade de vida superior, o que também impulsiona a valorização futura.
O Pininfarina na Barra da Tijuca possui guarita blindada. O Ilha Pura possui ronda e Sistema Gabriel de Segurança.
Comprar na Planta é uma Decisão Estratégica
Comprar um imóvel na planta no Rio de Janeiro pode ser uma das melhores decisões financeiras e pessoais — desde que feita com preparo, planejamento e acompanhamento técnico.
Você pode pagar menos, planejar com calma, ter um imóvel novo e valorizado e ainda evitar desgastes com reformas e burocracia.
Você precisa de um corretor de imóveis experiente no Rio de Janeiro? Fale comigo, eu sou o Riva Teixeira.
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