Comprar um imóvel por meio de financiamento bancário é o caminho mais comum para a maioria dos brasileiros.
Mas esse processo, embora possa parecer simples, envolve uma série de etapas, critérios e cuidados que, se ignorados, podem resultar na temida negativa do crédito pelos bancos.
O financiamento bancário pode ser na compra de imóveis avulsos ou na compra de lançamentos (na planta), que é um pouco diferente e um pouco mais simples.
Se você está se preparando para solicitar um financiamento ou quer entender tudo o que precisa fazer (e evitar) para ter seu crédito aprovado, este guia completo vai te orientar passo a passo.
1. O Que é o Financiamento Imobiliário?
O financiamento imobiliário é uma modalidade de crédito onde uma instituição financeira empresta ao comprador o valor necessário para adquirir um imóvel, que pode ser novo, usado ou ainda em construção.
Em troca, o comprador se compromete a pagar esse valor de forma parcelada, com juros e correções, geralmente em prazos que variam de 10 a 35 anos.
Durante esse período, o imóvel fica “alienado” ao banco. Isso significa que ele serve como garantia do pagamento.
Se o comprador deixar de pagar, a instituição pode tomar o bem de volta através de processo judicial ou extrajudicial, uma vez que o imóvel só passa a pertencer definitivamente ao comprador após a quitação total do contrato de financiamento.
1.1 Financiamento bancário em Lançamentos
Os lançamentos imobiliários são imóveis novos, geralmente comprados ainda na planta. A aprovação do crédito é um pouco mais fácil, mas as regras são as mesmas.
A diferença está no fato de que, ao longo da obra, você pode pagar sua entrada parcelada e direto para a construtora, o que torna o processo mais flexível.
Você só precisará entrar no financiamento bancário vários meses ou anos após a compra, no ato da entrega das chaves. Além disso, os imóveis (que também são motivo de negativa do crédito), já estão pré-aprovados, com a documentação certinha.
Muitas construtoras são menos exigentes quanto aos requisitos para compra e facilitam a vida de quem não está totalmente organizado.
Há ainda a modalidade de Obra Por Administração, onde todo o pagamento é financiado direto com a construtora, sem envolvimento de bancos. Essa é a modalidade mais fácil de comprar.
A Construtora Calper, por exemplo, com imóveis na Barra Olímpica e outras regiões do Rio de Janeiro, trabalha com este modelo de Obra Por Administração.
Relacionado: O que é Obra Por Administração e Como Funciona?
2. Como Funciona o Processo de Financiamento?
Para entender como ter o financiamento aprovado, é essencial conhecer o passo a passo do processo completo de financiamento bancário de imóveis.
A seguir, listei as principais etapas de um financiamento imobiliário:
Simulação – Feita nos sites ou agências bancárias. O objetivo é entender quanto será possível financiar, qual será o valor das parcelas e as condições envolvidas.
Análise de crédito – O banco avalia se você tem capacidade financeira e perfil adequado para assumir o financiamento.
Análise do imóvel – O banco verifica a documentação e as condições do imóvel a ser financiado.
Assinatura do contrato – Com todas as análises aprovadas, é hora de assinar o contrato de financiamento.
Registro em cartório – Após assinar o contrato, ele deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis para oficializar a operação.
3. Principais Critérios para Aprovação do Financiamento
Existem vários critérios que cada banco leva em consideração na hora de aprovar – ou negar – um financiamento de apartamento, casa ou qualquer outro tipo de imóvel.
Há bancos que não financiam imóveis, outros que financiam apenas para quem já é cliente e possui um relacionamento com aquela instituição.
Porém, em geral, todos os bancos costumam ter em comum os critérios abaixo:
3.1. Comprovação de Renda
Este é um dos fatores mais importantes. O banco quer garantir que você conseguirá pagar as parcelas. Em geral, as instituições financeiras só permitem que a parcela mensal comprometa até 30% da sua renda bruta familiar.
🔹 Exemplo: Se a renda familiar for de R$ 8.000, o valor máximo da parcela não poderá ultrapassar R$ 2.400.
Os documentos aceitos para comprovar renda geralmente são os contracheques (no caso de quem é CLT), a declaração de imposto de renda (para autônomos e empresários), ou ainda extratos bancários ou contratos de prestação de serviços em casos especiais, como quem é MEI, por exemplo.
3.2. Score de Crédito
O score de crédito é uma pontuação atribuída por órgãos como Serasa e Boa Vista que mede sua reputação financeira com base no seu histórico de pagamentos, uso do crédito e dívidas em aberto.
Quanto maior o score, maior a chance de aprovação. Um bom score costuma estar acima de 700 pontos, numa escala que vai de 0-1000.
O principal órgão considerado para análise do score é o Serasa.
3.3. Nome Limpo e Sem Restrições
Ter nome limpo (sem dívidas em atraso ou negativado) é obrigatório para aprovação de crédito. Mesmo dívidas pequenas registradas em órgãos de proteção ao crédito (SPC, Serasa) podem barrar o financiamento.
Além disso, não é só o Serasa e o Boa Vista que “caguetam” eventuais dívidas do consumidor para o mercado.
Há outros órgãos menores com o mesmo tipo de serviço, além do fato de que os bancos possuem sistemas internos de avaliação do CPF ou CNPJ do consumidor.
Há ainda o Registrato, sistema do Banco Central do Brasil que guarda todas as informações de restrições de crédito, mesmo que já tenha sumido dos órgãos privados como o Serasa.
3.4. Idade do Comprador
O comprador precisa ter entre 18 e 75 anos para contratar um financiamento. Além disso, a idade somada ao prazo do financiamento não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses.
Exemplo: um comprador de 70 anos pode financiar um imóvel, porém pelo prazo máximo de 10,5 anos, completando assim 80 anos e 6 meses no final do contrato.
Já um comprador de 40 anos pode comprar um imóvel pelo prazo máximo comum dos bancos, que é de 35 anos, completando 75 anos no final do financiamento.
3.5. Estabilidade Profissional
Estar empregado com carteira assinada ou comprovar rendimentos regulares ajuda muito no processo.
Para autônomos e MEI’s, é essencial apresentar um bom histórico bancário e uma movimentação consistente.
4. Motivos para o Banco Negar Financiamento e o que Fazer
4.1. Renda Insuficiente
Se a renda não for suficiente para pagar a parcela dentro do limite permitido (30% da renda bruta), o crédito será recusado.
Solução: Tentar compor renda com um cônjuge ou outro familiar (dependendo do banco), aumentar o valor da entrada ou buscar um imóvel mais barato, mesmo que seja para trocar em um prazo curto.
4.2. Nome Sujo ou Dívidas em Aberto
Qualquer dívida em aberto no seu CPF pode levar à negação do crédito, seja ela grande ou pequena.
Solução: Limpar o nome. Negociar dívidas antes de tentar o crédito e, para aquelas dívidas problemáticas como empresas de telefonia que cobraram indevidamente, entre com uma reclamação na agência competente (como a ANATEL) ou no juizado de pequenas causas.
4.3. Score de Crédito Baixo
Um score inferior a 500 já representa alto risco para as instituições.
Solução: Pagar contas em dia, usar o crédito com responsabilidade e manter um histórico financeiro limpo.
Dica para aumentar o score mais rápido: Tenha um cartão de crédito e pague em dia.
4.4. Informações Inconsistentes
Dados incorretos ou discrepantes entre os documentos apresentados podem levantar suspeitas e resultar em negativa.
Solução: Verifique se seus documentos estão atualizados, coerentes e legíveis.
4.5. Problemas com o Imóvel
O banco pode negar o financiamento se o imóvel estiver com documentação irregular, pendências judiciais ou registro desatualizado.
Solução: Faça uma análise prévia com um corretor imobiliário de confiança para conferir a matrícula e a situação do imóvel.
5. Dicas Práticas Para Aumentar Suas Chances de Aprovação
- Organize sua documentação com antecedência;
- Evite movimentações financeiras suspeitas;
- Saques em dinheiro muito altos ou depósitos irregulares podem levantar alerta nos bancos;
- Componha renda com outro familiar, se necessário;
- Inclua a renda de um cônjuge ou familiar direto para aumentar a capacidade de pagamento;
- Pague contas em dia;
- Quanto maior o valor de entrada, menores os riscos para o banco e maiores as chances de aprovação.
6. O Imóvel Também Precisa Ser Aprovado
Muita gente se concentra apenas na análise de crédito e esquece que o imóvel também precisa passar pelo crivo do banco.
O banco analisa toda a documentação do imóvel: Escritura, matrícula atualizada e livre de ônus, certidões negativas.
Valor de mercado: O banco faz uma vistoria para verificar se o valor pedido é compatível com o mercado.
Localização e regularização: Imóveis em áreas de risco, com obras irregulares ou não regularizados junto à prefeitura geralmente são reprovados.
7. Financiamento no Programa Minha Casa Minha Vida
O programa Minha Casa Minha Vida tem regras específicas e facilita o acesso ao crédito para famílias com pouca renda. A partir de maio de 2025, surgirá a Faixa 4, atendendo famílias com renda até 12 mil Reais mensais.
O governo oferece um subsídio, ou seja, contribui com um valor para que o cliente pague menos e o vendedor não saia perdendo.
Faixas de renda e subsídios MCMV:
Faixa 1: Renda familiar até R$ 2.850 – pode contar com até 95% de subsídio e taxa de juros bem reduzida.
Faixa 2: Até R$ 4.700 – subsídios menores, mas ainda com boas condições.
Faixa 3: Até R$ 8.600 – sem subsídio, mas com juros abaixo do mercado.
Faixa 4: Até R$ 12.000 – juros abaixo do mercado, até 420 parcelas e imóveis de até R$ 500 k.
Regras especiais para comprar pelo Minha Casa Minha Vida:
- É necessário não ter imóvel no nome (em qualquer local do Brasil);
- Não pode ter participado do programa anteriormente;
- O imóvel deve estar dentro do valor-limite da tabela do programa (varia por cidade);
- É obrigatória a análise de renda formal e informal – até vendedores ambulantes e autônomos com movimentação bancária podem ser aprovados;
- A taxa de juros é subsidiada e o prazo pode chegar a 35 anos.
8. Financiamento com FGTS: Quando e Como Usar
O FGTS pode ser utilizado como entrada, amortização de saldo devedor ou até mesmo para pagar parte das prestações mensais. É uma grande ajuda, mas precisa seguir algumas condições:
- Ter pelo menos 3 anos de registro em carteira (podem ser somados vários empregos);
- O imóvel precisa ser residencial urbano e usado para moradia própria;
- O valor do imóvel não pode ultrapassar o teto estabelecido para a região (ex: R$ 350 mil em algumas cidades, até R$ 950 mil em capitais, como São Paulo e Rio de Janeiro).
9. O Papel do Corretor no Financiamento Imobiliário
Um corretor de imóveis não serve apenas para mostrar casas e apartamentos. O corretor de excelência também orienta o cliente em todo o processo de aprovação do financiamento, desde a escolha do imóvel com documentação adequada até a organização dos documentos para o banco e as idas ao cartório.
Na dúvida, procure sempre um profissional credenciado ao CRECI, de preferência com atuação comprovada na sua região e bem informado sobre crédito imobiliário na data da sua compra.
Ter o financiamento aprovado exige preparação, atenção aos detalhes e muita organização. Quem se antecipa, limpa o nome, organiza a documentação e escolhe um imóvel certinho, sai na frente.
Compreender as exigências do banco e evitar erros comuns aumenta (e muito) as chances de aprovação e, para isso, contar com a orientação de um bom corretor é fundamental.
Seja com o programa Minha Casa Minha Vida, ou não, as oportunidades são muitas — mas é preciso planejamento.
E lembre-se: o crédito imobiliário é uma ferramenta poderosa, mas deve ser usado com consciência, com base em uma análise real da sua capacidade financeira.
Pensou em comprar um imóvel no Rio de Janeiro com segurança? Chame o Corretor Riva Teixeira no WhatsApp. Há 15 anos atuando com sucesso absoluto no mercado carioca.
